Co je to věcné břemeno?

Věcné břemeno je právo, které se váže k nemovitosti. Nejčastěji znamená, že vlastník musí něco strpět (např. že soused chodí přes jeho pozemek) nebo se něčeho zdržet (např. nestavět vyšší stavbu, aby nezastínil souseda) ve prospěch někoho (jiné osoby) nebo něčeho (jiné nemovitosti).

Jak vzniká věcné břemeno a musí být zapsáno v katastru?

Věcné břemeno vzniká zejména:

• na základě smlouvy
• rozhodnutím orgánu veřejné moci
• vydržením
• ze zákona

Pozor! Jestliže se věcné břemeno zřizuje smlouvou k nemovitosti, která je zapsaná v katastru, vzniká až vkladem do katastru. Podpis smlouvy je tedy jen prvním krokem. Teprve provedením vkladu vzniká věcné břemeno, které jakožto věcné právo působí i vůči třetím osobám.

Na co si dát pozor při zřízení věcného břemena?

Věcné břemeno lze zřídit dvěma způsoby. Jako věcné břemeno ve prospěch nemovitosti (in rem), nebo jako věcné břemeno ve prospěch určité osoby (in personam).
Je-li věcné břemeno zřízeno ve prospěch nemovitosti, přechází při prodeji pozemku, v jehož prospěch bylo zřízeno, spolu s ním i na nového vlastníka. Pokud je však věcné břemeno zřízeno ve prospěch konkrétní osoby, na nového vlastníka pozemku, v jehož prospěch bylo zřízeno, nepřejde. Může se jednat například o věcné břemeno cesty nebo průjezdu. 

V praxi se nám osvědčilo zřizovat věcná břemena ve prospěch nemovité věci, pokud to povaha věci umožňuje.

Znění věcného břemene zřízeného ve prospěch nemovitosti pak může znít například takto:

„Povinný zřizuje touto smlouvou a za podmínek v ní stanovených ve prospěch panujících pozemků k tíži zatížených pozemků věcné břemeno – služebnost průchodu a průjezdu.“

Na co všechno se věcná břemena používají?

V praxi je škála situací hodně široká. Nejčastější příklady jsou:

• Právo cesty a průjezdu – když váš pozemek nemá vlastní přístup.
• Právo vedení sítí – elektřina, voda, plyn, kanalizace, internet. Na příslušném listu vlastnictví v katastru nemovitostí bývají tato věcná břemena označena jako například věcné břemeno zřizování a provozování vedení, věcné břemeno umístění a provoz. elektrorozvodného/plynárenského zařízení, vodovodního řadu / kanalizace, zřizovaní a provozování telekomunikační sítě atd.
• Právo vstupu za účelem údržby – typické u domů stojících těsně u hranice pozemku. Soused má právo vstoupit k vám, aby mohl opravit zeď či střechu. Také se často sjednává u inženýrských sítí.
• Právo dožití nebo bydlení – například rodiče darují dům dětem, ale zajistí si právo tam žít až do smrti.
• Právo čerpání vody ze studny – soused může používat studnu, která stojí na vašem pozemku.
• Právo pastvy nebo odběru dřeva – někdy se zřizuje na venkově, kde soused potřebuje přístup k pastvině nebo k lesu.
• Omezení stavby nebo výšky budovy – aby třeba nezastínila sousední dům nebo chráněnou památku.

Praktický příklad věcného břemene dožití: Paní Sluková vlastní rodinný dům. Rozhodne se ho darovat své dceři, aby se dům už převedl do rodiny a nemusel se řešit v dědictví. Zároveň ale chce mít jistotu, že bude moci v domě v poklidu bydlet až do konce svého života.

Řešením je právě věcné břemeno dožití:

• v darovací smlouvě se sjedná věcné břemeno spočívající v právu doživotního bydlení,
• ve smlouvě se mohou přesně vymezit práva a povinnosti, a to které místnosti smí oprávněná osoba užívat, kdo hradí energie a opravy atd.,
• břemeno se zapíše do katastru nemovitostí,
• tím je zajištěno, že paní Sluková může v domě legálně zůstat, i kdyby dcera dům prodala nebo by na něj sahali věřitelé
• je vhodné zvážit také sjednání zákazu prodeje (zcizení) nebo zatížení nemovitosti a jeho zápis do katastru nemovitostí

Takové ujednání přináší paní Slukové klid a jistotu, že o střechu nad hlavou nepřijde. A pro dceru zase férové vyřešení vlastnických vztahů bez rizika budoucích neshod.

Je možné sjednat vícero věcných břemen najednou?

Lze také sjednat kombinaci věcných břemen (a je to také žádoucí), jako například, když je sjednáno věcné břemeno, jehož obsahem je jednak právo na pozemku umístit a provozovat vedení nebo zařízení, a zároveň má příslušná společnost věcné břemeno přístupu k tomuto pozemku za účelem údržby, oprav atd. 

Kolik stojí zápis věcného břemene do katastru?

Za návrh na vklad se platí správní poplatek 2 000 Kč. K tomu připočítejte případné náklady na advokáta nebo geometrický plán.

Může věcné břemeno zaniknout?

Zákon zná několik důvodů:

• Dohoda stran – obě strany se domluví a navrhnou výmaz
• Ujednaný konec – sjednaná doba vyprší
• Trvalou změnou – břemeno už nemá smysl (např. zanikne cesta, vyschne studna, odstraní se inženýrská síť).
• Nepřiměřená zátěž – pokud je zátěž příliš velká oproti výhodě druhé strany, soud může břemeno zrušit nebo omezit
• Smrt oprávněného – typicky u práva dožití
• Rozhodnutí soudu nebo orgánu veřejné moci.

Proč řešit věcné břemeno individuálně?

Každý případ je jiný. Nestačí napsat „právo cesty“ je podstatné také například vyjasnit trasu, šířku, kdo cestu udržuje, jestli je možné jezdit i autem, kdo může cestu využívat, zda věcné břemeno sjednat jako váznoucí k osobě nebo nemovitosti a další. Čím lépe je břemeno popsáno, tím menší je riziko budoucích sporů.

Potřebujete poradit?

Nejste si jisti, jak postupovat při zřízení věcného břemene? Rádi vám s tím pomůžeme krokem za krokem.

Tým AK Mencnerová

Darování nemovitosti v duševní poruše

Duševně nemocný daroval své partnerce dům. Co následovalo?

🙋‍♀️ Jeho dcera podala na partnerku trestní oznámení pro podezření ze spáchání zločinu podvodu. Otec jí totiž slíbil, že dům bude patřit jí.

Po roce od podpisu smlouvy s otcem dojela také k lékaři, který zjistil, že je duševně nemocný.

A soud ho omezil ve svéprávnosti. Opatrovník pak podal žalobu o určení vlastnického práva proti partnerce.

👵 Z pohledu partnerky byl ale příběh odlišný.

Se svým partnerem žila v domě více než 20 let, o dům se starala a měla k němu i k zahradě také vztah.

Považovala tak za přirozené, že jí její partner chtěl dům darovat.

Nezaregistrovala, že by v době podpisu nevěděl, co dělá.


🤔Jak to dopadlo?

Policie trestní stíhání odložila. Dospěla k závěru, že se nejedná o trestný čin. Dokonce také zjistila, že sama dcera ve stejné době iniciovala převod jiné nemovitosti z otce na sebe.

Soud žalobu zamítl. Soudní znalec dospěl k závěru, že byť dárce v době podpisu smlouvy trpěl duševní poruchou (demencí lehkého stupně), byl schopen posoudit a naplno porozumět následkům podpisu darovací smlouvy.


💡 Co z toho vyplývá?

1️⃣ Ne každá duševní porucha znamená neschopnost posoudit následky podpisu smlouvy.
2️⃣ Duševní nemoci mají různý progres a jejich důsledky tak můžou být v každém roce jiné.
3️⃣ To, zda je smlouva neplatná pro duševní poruchu, v soudním řízení posuzuje primárně soudní znalec podle zdravotního stavu dárce ke dni podpisu smlouvy, a nikoliv jeho rodina, přátelé nebo soudní znalec posuzující aktuální zdravotní stav.
4️⃣ Podat žalobu bez vyhotovení znaleckého posudku před zahájením řízení je tak trochu loterie.

Potřebujete poradit?

Řešíte podobnou situaci a nejste si jisti, jak postupovat? Rádi vám s tím pomůžeme krok za krokem.

Tým AK Mencnerová

Daně při dědictví nemovitosti

Daň z příjmů

Dědictví je vždy osvobozeno od daně z příjmů bez ohledu na to, kdo je zůstavitel. 

Daň z nemovitých věcí

Kdy se stanu poplatníkem?

Daň z nemovitých věcí se váže ke stavu vlastnictví k 1. lednu daného roku. Poplatníkem je ten, kdo je k tomuto datu zapsán v katastru nemovitostí jako vlastník. Pokud vlastník (zůstavitel) zemře v průběhu roku, poplatníkem za tento rok je ještě on. 

Do kdy musím podat daňové přiznání?

Dědic se stává poplatníkem až od roku, kdy je k 1. lednu zapsán v katastru jako vlastník. Lhůta pro podání přiznání je do 31. ledna roku, kdy je dědic k 1. lednu zapsán v katastru jako vlastník.

speciální situace: Pokud poplatník zemře v době, kdy měl podat daňové přiznání (tedy do 31. ledna), lhůta se prodlužuje o 2 měsíce. V této době má povinnost podat přiznání ten, kdo spravuje pozůstalost. Pokud se řízení o pozůstalosti stihne ukončit ještě v této prodloužené lhůtě a správce pozůstalosti přiznání nepodá, běží nová dvouměsíční lhůta pro dědice, který musí přiznání podat sám.

další speciální situace: Jiná lhůta pro podání daňového přiznání je v případě, kdy nebylo do 31. prosince roku, ve kterém byl podán návrh na vklad do katastru nemovitostí, rozhodnuto o jeho povolení. V tomto případě je poplatník povinen za nemovitou věc podat daňové přiznání nejpozději do konce třetího kalendářního měsíce následujícího po kalendářním měsíci, v němž byl zapsán vklad práva vlastnického do katastru nemovitostí. Daňové přiznání poplatník podává na zdaňovací období následující po roce, v němž vznikly právní účinky vkladu.

Na kterém úřadě ho podat?

Daňové přiznání k dani z nemovitých věcí se podává vždy u finančního úřadu místně příslušného podle umístění nemovitosti. Důležité tedy je, v jakém kraji nemovitost leží.

Jaké nemovitosti v něm uvedu?

V přiznání vždy uvedete všechny nemovitosti, které vlastníte k 1. lednu roku, kdy přiznání podáváte.

Musím přiznání podávat každý rok?

Pokud v dalších letech nedojde ke změně ve vlastněných nemovitostech, nové přiznání už nepodáváte. Úřad ví, jaké nemovitosti vlastníte, a podle toho vám daň vyměří.

Praktický příklad: Pan Novák vlastní rodinný dům v Praze a v roce 2024 dostane zdědí byt v Ústí nad Labem. K 1. lednu 2024 byl jako vlastník bytu veden ještě jeho otec, takže daň za rok 2024 poplatníkem je tedy on. Pan Novák se stává poplatníkem až od 1. ledna 2025. Do 31. ledna 2025 proto musí podat přiznání u Finančního úřadu pro Ústecký kraj, v němž uvede, že v tomto kraji vlastní byt. Dům v Praze už pan Novák dříve uvedl v přiznání v souvislosti s jeho nabytím. Protože zde nedošlo ke změně, nové přiznání podávat nemusí (úřad má potřebné údaje z jeho staršího přiznání).

Potřebujete poradit?

Nejste si jisti, jak postupovat nebo máte další otázky? Rádi vám s tím pomůžeme.

Tým AK Mencnerová

Kdy nemusí být zápis v katastru neprůstřelný?

Moje klientka žila s maminkou, pečovala o ni, a když přišla řeč na převod domu, vše se zdálo v pořádku. Smlouvu podepsaly, vklad proběhl – jenže po maminčině smrti sestra napadla platnost daru s tím, že maminka už nebyla v době podpisu duševně způsobilá.

Zatímco moje klientka věřila ve vážnou vůli své maminky, její sestra ji obviňovala z úmyslného zneužití. Názory ani jedné z nich však soud příliš nezajímaly.

Soud ustanovil znalkyni, která maminku nikdy neviděla, ale vyhotovila znalecký posudek podle lékařských zpráv z minulosti. Jeho závěrem bylo, že maminka zjednodušeně řečeno nemohla v době podpisu pro plíživou demenci maminky posoudit, co dělá.

Soud smlouvu prohlásil za neplatnou. Výsledek? Dům, který měl zůstat vděkem za péči, připadl do dědictví i dceři, která se s maminkou roky nestýkala.

📌 Poučení?
S převodem nečekejte na „až bude nejhůř“. I dobré úmysly mohou ztroskotat, když se důležité kroky odkládají.

A naopak – pokud máte podezření, že někdo zneužil zdravotního stavu vašeho blízkého, existují právní cesty, jak situaci zvrátit.

Potřebujete poradit?

Řešíte podobný problém a nejste si jisti, jak postupovat? Ráda vám s tím pomohu krok za krokem.

JUDr. Ing. Katerina Mencnerova, advokátka

Daně při převodu nemovitosti komplexně

Prodej a koupě nemovitosti není jen o podpisu smlouvy a zápisu do katastru. Každá změna vlastníka s sebou nese i daňové povinnosti. Podívejte se, co musíte řešit jako prodávající nebo kupující.

Odlišná je ale situace u družstevních bytů, protože se neprodává samotná nemovitost, ale členský podíl v družstvu, a proto mají úplně jiný daňový režim. Družstevním bytům se v tomto článku nevěnujeme.

Povinnosti prodávajícího při prodeji nemovitosti

Daň z příjmů fyzických osob při prodeji nemovitosti

Pokud prodáváte nemovitost, může pro vás vzniknout povinnost zaplatit daň z příjmů fyzických osob. Neplatí se z celé prodejní ceny, ale jen ze zisku, tedy rozdílu mezi prodejní a pořizovací cenou, upraveného o prokazatelné náklady.

Kdy je příjem osvobozen od daně?

Příjem je osvobozen, zejména pokud:

• splníte tzv. časový test, což znamená, že od nabytí nemovitosti do jejího prodeje uplynula zákonem stanovená doba (u nemovitostí nabytých po 1. 1. 2021 je to 10 let, u starších nabytí 5 let). V případě nabytí děděním v přímé linii nebo od manžela se do doby vlastnictví započítává i doba, po kterou nemovitost vlastnil zůstavitel;
• jste v nemovitosti měli (faktické) bydliště alespoň 2 roky bezprostředně před prodejem;
• peníze z prodeje použijete na koupi nebo rekonstrukci jiné nemovitosti určené pro vlastní bydlení, což je třeba doložit obvykle do konce následujícího roku.

Osvobození se neuplatní u příjmu z nemovitostí zařazených do obchodního majetku. Za manžela (manželku) se pro účely daně z příjmů považuje také registrovaný partner podle zákona o registrovaném partnerství. 

Kdy máte oznamovací povinnost?

Pokud prodáváte nemovitost zapisovanou do katastru nemovitostí a váš příjem je osvobozen (např. splněním časového testu) nemáte povinnost podat oznámení o osvobozených příjmech. Finanční úřad si údaje zjistí z katastru.

Jak vysoká bude daň?

Pokud nesplníte podmínky pro osvobození, zdaníte zisk:

• 15 % do výše 36násobku průměrné mzdy pro daný rok,
• 23 % z částky, která tuto hranici přesáhne.

36násobek průměrné mzdy pro rok 2025 je 1 676 052 Kč.

Do nákladů lze započítat např. pořizovací cenu, doložené rekonstrukce, znalecké posudky, právní a notářské služby nebo poplatky spojené s koupí či prodejem.

Praktický příklad: Prodali jste nemovitost za 5 000 000 Kč. Pořizovací cena a prokazatelné náklady byly 4 500 000 Kč. Váš zisk tedy činí 500 000 Kč. Protože je tato částka nižší než hranice 1 676 052 Kč, celý zisk zdaníte sazbou 15 %. Vaše daňová povinnost bude 75 000 Kč (15 % z 500 000 Kč).

Daňové přiznání a do kdy jej podat?

Pokud je příjem z prodeje zdanitelný, musíte ho uvést do daňového přiznání. Přiznání se podává za rok, ve kterém byly peníze skutečně obdrženy, např. výplatou z úschovy. Přiznání za tento rok se pak podává v následujícím roce. 

Lhůty pro podání přiznání jsou:

• listinné podání do 1. 4.
• elektronické podání do 2. 5.
• podání prostřednictvím daňového poradce nebo advokáta do 1. 7.

Pokud je daňové přiznání podáno o více než 5 pracovních dnů později, vzniká povinnost uhradit pokutu ve výši 0,05 % stanovené daně za každý den prodlení, nejvýše však 5 % stanovené daně, resp. 300 000 Kč. Pokud poplatník přiznání nepodá ani po výzvě správce daně, pokuta činí 5 % stanovené daně (minimálně 500 Kč).

Daň z příjmů právnických osob při prodeji nemovitosti

Na právnické osoby se nevztahuje časový test ani jiná osvobození, která mohou uplatnit fyzické osoby.

Základní sazba daně z příjmů právnických osob je 21 %. 

Daň z nemovitých věcí po převodu nemovitosti

Daň z nemovitých věcí se váže ke stavu vlastnictví k 1. lednu daného roku. Poplatníkem je ten, kdo je k tomuto datu zapsán v katastru nemovitostí jako vlastník.

Pokud jste byli vlastníkem k 1. lednu, zaplatíte daň ještě za celý rok, i když nemovitost prodáte v průběhu roku.

Pokud tedy v průběhu roku dojde ke změně vlastnictví, musíte tuto skutečnost oznámit finančnímu úřadu podáním daňového přiznání v následujícím roce. V přiznání vždy uvedete všechny nemovitosti, které vlastníte k 1. lednu roku, kdy přiznání podáváte.

Lhůta pro podání přiznání je do 31. ledna roku následujícího po roce, kdy jste přestal být vlastníkem nemovitosti. 

Přiznání musíte podat i tehdy, pokud po prodeji už žádnou nemovitost nevlastníte.

Pokud v dalších letech nedojde k žádné změně ve vlastněných nemovitostech, nové přiznání už nepodáváte. Úřad totiž ví, jaké nemovitosti vlastníte, a podle toho vám daň vyměří.

Speciální situace: Pokud byl návrh na vklad do katastru podán ještě v předchozím roce, ale katastr zapsal nového vlastníka až v roce následujícím, jste k 1. lednu stále veden jako vlastník vy. Poplatníkem za tento rok tedy zůstáváte vy.

Praktický příklad: Kupní smlouvu podepíšete 1. ledna 2024. Návrh na vklad podáte nejbližší pracovní den, tedy 2. ledna 2024. Katastr zapíše kupujícího na konci ledna 2024. K 1. lednu 2024 jste byl stále veden v katastru jako vlastník vy. Daň z nemovitých věcí za rok 2024 proto platíte vy. Do 31. ledna 2025 musíte podat přiznání, ve kterém oznámíte, jaké nemovitosti vlastníte k 1. lednu 2025. Pokud už žádné nevlastníte, vyplníte tuto skutečnost a úřad vám daň přestane vyměřovat.

Povinnosti kupujícího při koupi nemovitosti

Daň z nabytí nemovitých věcí

Tato daň byla v roce 2020 zrušena. Kupující ji tedy již neplatí.

Daň z nemovitých věcí pro kupujícího

Daň z nemovitých věcí se váže ke stavu vlastnictví k 1. lednu daného roku. Poplatníkem je ten, kdo je k tomuto datu zapsán v katastru nemovitostí jako vlastník.

Pokud nabudete nemovitost až po 1. lednu, daň za tento rok platí ještě původní vlastník. Vás se daň týká až od následujícího roku.

Na začátku roku, kdy už budete k 1. lednu v katastru jako vlastník, musíte podat daňové přiznání. V něm uvedete všechny nemovitosti, které vlastníte k 1. lednu daného roku.

Lhůta pro podání přiznání je do 31. ledna.

Pokud v dalších letech nedojde k žádné změně ve vlastněných nemovitostech, nové přiznání už nepodáváte. Úřad ví, jaké nemovitosti vlastníte, a podle toho vám daň vyměří.

Speciální situace: Pokud byl návrh na vklad podán ještě v předchozím roce, ale katastr vás zapsal až v roce následujícím, poplatníkem za tento rok je ještě původní vlastník. Vás se daň týká až od dalšího roku. Přiznání však musíte podat do 3 měsíců od zápisu.

Praktický příklad: Kupní smlouvu podepíšete v říjnu 2024 a návrh na vklad podáte hned poté. Katastr vás zapíše jako vlastníka 15. listopadu 2024. K 1. lednu 2024 byl ale stále zapsán původní vlastník, takže daň za rok 2024 platí ještě on. Vy se stáváte poplatníkem až od 1. ledna 2025. Do 31. ledna 2025 musíte podat přiznání, ve kterém oznámíte, jaké nemovitosti vlastníte k 1. lednu 2025.

Potřebujete poradit?

Nejste si jisti, jak postupovat při realizaci převodu nemovitosti nebo máte další otázky? Rádi vám s tím pomůžeme.

Tým AK Mencnerová

Jak probíhá advokátní úschova peněz při převodu nemovitosti sjednaná se mnou?

1️⃣ Prověření legálnosti převodu
Před podpisem smluv ověřím, že při převodu nedochází k praní špinavých peněz. To dělám mimo jiné tak, že požádám o konkrétní informace a vyžádám si potřebné dokumenty k ověření jejich pravdivosti.

Tuto povinnost mi ukládá AML zákon pod hrozbou sankcí.

✅ Cílem zákona je zabránit tomu, aby se finanční transakce staly nástrojem trestné činnosti. Zákon tak chrání všechny zúčastněné před tím, aby se byť nechtěně, podíleli na protiprávním jednání.

2️⃣  Poskytnutí informací o zpracování osobních údajů
Před získáním osobních údajů informuji kupující a prodávající mimo jiné o tom, jaké údaje a za jakým účelem potřebuji mít, jak s nimi budu nakládat a kdy je zlikviduji.

✅ Nikoho nenutím, aby mi předával osobní údaje, které nejsou nezbytné, bez jeho dobrovolného souhlasu.

3️⃣ Zajištění bezpečnosti a transparentnosti pohybu peněz
Účty advokátních úschov mám vedeny u banky, která má důsledně propracovaný mechanismus sledování pohybů na účtu. Ten vypadá konkrétně takto:

🔵 Před podpisem smlouvy musím v internetovém bankovnictví zadat údaje kupujících a prodávajících, včetně jejich e-mailu a telefonu, skládané a vyplácené částky. Úschova je vedena na zvláštním účtu úschovy vedeném odděleně od jiných peněz advokáta i klientů.
🔵 Každému z nich před podpisem dorazí od banky e-mail s potvrzením, že byl účet úschovy založen, a jaké údaje byly v identifikaci uvedeny. Bez provedení identifikace účtu, banka depozitum jednoduše nepřijme a kupujícímu se peníze vrátí zpět.
🔵 V případě jakéhokoliv pohybu na účtu banka druhý den automaticky zasílá e-mail s informací kupujícím i prodávajícím.
🔵 V případě jakékoliv změny údajů v identifikaci banka také automaticky zasílá e-mail s informací takové změny kupujícím i prodávajícím.
🔵 Po výplatě peněz z úschovy identifikaci ukončím a o tom opět stranám dorazí automatický e-mail od banky.
🔵 Výběr hotovosti z účtu úschovy technicky prostě není možný.

✅ Kupující i prodávající tak mají přesný a aktuální obraz o tom, co se na účtu úschovy děje, a to bez závislosti na osobě advokáta.

Nad rámec toho všechny účastníky informuji o pohybech také já e-mailem s tím, že do přílohy e-mailu vložím výpis z účtu úschovy.

4️⃣ Nahlášení úschovy do elektronické knihy úschov
Po připsání peněz na účet úschovy zadám identifikační a kontaktní údaje prodávajících a kupujících, a další údaje, do tzv. elektronické knihy úschov.

Systém automaticky rozešle e-mail na zadané adresy prodávajícím a kupujícím se sdělením, že úschova byla zaznamenána. Totéž se stane v případě ukončení úschovy.

✅ Plnění této povinnosti má umožnit České advokátní komoře lepší kontrolu nad úschovami.

Potřebujete poradit?

Nejste si jisti, jak postupovat při realizaci převodu nemovitosti nebo máte další otázky? Ráda vám s tím pomohu.

JUDr. Ing. Kateřina Mencnerová, advokátka

Jak na převod nemovitosti

V prvé řadě je nutné rozlišovat nemovitosti evidované v katastru nemovitostí (dům, byt, nebytový prostor atd.) a nemovitosti, které se do katastru nemovitosti nezapisují (např. bazény, sloupy nebo budovy menší než 16 m²). V drtivé většině převodu nemovitostí se pak jedná o převod nemovitostí zapsaných v katastru nemovitostí. V takovém případě je nutné mít na paměti, že se jedná o proces poměrně složitý. Pro úspěšný převod nemovitosti je pak nutné projít několika navzájem na sebe navazujícími fázemi.

Smlouva

První fází převodu nemovitostí zapsaných v katastru nemovitostí je smlouva jakožto dvoustranný úkon smluvních stran, kdy na jedné straně vystupuje převodce, tedy vlastník nemovitosti (případně spoluvlastníci, je-li nemovitost v podílovém spoluvlastnictví, nebo manželé, je-li nemovitost ve společném jmění manželů) a na druhé straně nabyvatel nebo nabyvatelé nemovitosti. Smlouva, kterou se převádí nemovitost, musí být vždy písemná. Nejčastěji bývá uzavírána kupní smlouva, pokud je převod úplatný, nebo darovací smlouva, pokud je převod bez jakékoliv protihodnoty ze strany nabyvatele. Vyloučena není ani kombinace obou smluv, případně jiná smlouva obsahující převod nemovitostí (např. směnná smlouva). 

Samotné smlouvě o převodu nemovitosti pak může předcházet jiná smlouva, zejména smlouva o smlouvě budoucí, v níž se strany zavážou, že spolu danou smlouvu za sjednaných podmínek a ve sjednané době uzavřou, nebo rezervační smlouva, kterou převodce rezervuje nemovitost pro zájemce pro předem stanovanou dobu, případně smlouva obdobného obsahu bez ohledu na její název.

V případě, že je převáděná nemovitost nezapsaná v katastru nemovitostí, stačí k převodu vlastnického práva platné uzavření písemné smlouvy a případně předání nemovitosti. 

U nemovitostí evidovaných v katastru nemovitostí však uzavřením samotné smlouvy vlastnické právo ještě nepřechází a je nutná další fáze, a to zápis vlastnického práva nabyvatele do katastru nemovitostí.

Zápis do katastru nemovitostí

Smlouva o převodu nemovitostí podléhá tzv. vkladu (zápisu) do katastru nemovitostí. Návrh na zahájení řízení o povolení vkladu vlastnického práva se podává na předepsaném formuláři katastrálnímu úřadu příslušnému dle místa nemovitosti. Účastníkem řízení o povolení vkladu je převodce (tedy zejména prodávající nebo dárce) a nabyvatel (tedy zejména kupující nebo obdarovaný). 

Podpis návrhu na vklad

Návrh na vklad postačí opatřit podpisem alespoň jednoho z účastníků. Tento podpis není nutné úředně ověřovat.

Přílohu návrhu na vklad tvoří jedno vyhotovení smlouvy o převodu nemovitosti. Další přílohy se přikládají dle každého individuální případu, např. plná moc je-li některý z účastníků zastoupen. Ve vkladovém řízení katastrální úřad zkoumá zejména, zda má smlouva veškeré předepsané náležitosti pro vklad vlastnického práva ve prospěch nabyvatele, zda jsou nemovitosti správně identifikovány, zda je smlouva v předepsané formě, či zda převodce není omezen v nakládání s nemovitostmi (převodce by tuto podmínku nesplňoval například, pokud by bylo katastrálnímu úřadu doručeno předběžné opatření, které převodci zapovídá převod nemovitosti, nebo by nemovitost byla postižena exekucí).

Podpisy na smlouvě o převodu nemovitosti by měly být úředně ověřeny, resp. jejich ověření skutečně doporučuji, aby katastrální úřad měl za prokázanou pravost vlastnoručního podpisu účastníků. Zákon sice výslovný požadavek na úřední ověření podpisů na smlouvě nestanoví, nicméně u podpisů které nejsou úředně ověřeny, je katastrální úřad povinen zkoumat jejich pravost, což může vést k zbytečnému prodloužení vkladového řízení nebo dokonce k zamítnutí návrhu v případě, že pravost nebude prokázána.

Za přijetí každého návrhu na zahájení řízení o povolení vkladu bez ohledu na počet účastníků či nemovitostí v návrhu uvedených se vybírá správní poplatek dle přílohy k zákonu č. 634/2004 Sb., o správních poplatcích (ke dni zveřejnění článku činí poplatek 2 000 Kč). Do jednoho dne po podání návrhu katastrální úřad informuje vlastníka nemovitosti, že právní poměry jsou dotčeny změnou. Následujících 20 dnů běží tzv. ochranná lhůta, po kterou katastrální úřad nesmí vklad vlastnického práva povolit. O návrhu na vklad musí katastrální úřad rozhodnout do 30 dnů od jeho podání.

Vkladem vlastnického práva do katastru nemovitostí se nabyvatel stává novým vlastníkem převáděných nemovitostí. Právní účinky vkladu vlastnického práva vznikají zpětně ke dni, kdy byl návrh na vklad doručen příslušnému katastrálnímu úřadu.

Okamžik nabytí vlastnictví

Vlastnictví k nemovitostem jako jsou domy nebo byty se nenabývá podpisem smlouvy, ale až vkladem vlastnického práva do katastru nemovitostí, a to zpětně ke dni podání návrhu.

Pokud je rozhodnutím, kterým se vklad povoluje, zcela vyhověno návrhu na povolení vkladu, rozhodnutí se písemně nevyhotovuje. Katastrální úřad pouze zašle účastníkům vkladového řízení vyrozumění o tom, jaký vklad byl do katastru proveden. Současně katastrální úřad smlouvu, na jejímž základě byl vklad povolen (vkladovou listinu), založí do sbírky listin katastru nemovitostí, z níž si kdokoliv za poplatek a stanovených podmínek může pořídit kopii této listiny.

Povinnosti nového vlastníka

Po nabytí vlastnického práva k nemovitostem je nutné, aby nový vlastník nemovitosti podal k příslušnému finančnímu úřadu do 31. ledna následujícího roku přiznání k dani z nemovitých věcí na předepsaném formuláři. 

V případě, že předmětem převodu byla bytová nebo nebytová jednotka vymezená v bytovém domě, je nový vlastník povinen bez zbytečného odkladu oznámit osobě odpovědné za správu domu a pozemku své jméno, bydliště, jméno a bydliště osoby, které přenechal byt k užívání na dobu nikoli přechodnou, a počet osob, které budou mít v bytě domácnost, případně další skutečnosti dle stanov společenství vlastníků.

Potřebujete poradit?

Nejste si jistí, jak postupovat při realizaci převodu nemovitosti? Ráda vám s tím pomohu krok za krokem.

JUDr. Ing. Kateřina Mencnerová, advokátka

Zástavní právo při převodu nemovitosti: jak nepřijít o všechny peníze a nervy

Chcete si koupit nemovitost, na které vázne zástavní právo banky prodávajícího? Chcete kupní cenu nemovitosti financovat částečně hypotékou? Anebo obojí? Ve všech těchto situacích se musíte zásadně setkat se zástavním právem zapsaným ve prospěch některé z finančních institucí. I když zástavní právo může přinášet obavy z celého obchodu s ohledem na práva a rizika s ním související, řádné smluvní ošetření dokáže jakákoliv rizika pro účastníky smlouvy na obou stranách převodu zcela minimalizovat a zajistit klidný bezproblémový převod nemovitosti.

Obecně k zástavnímu právu

Zástavní právo obecně nebrání tomu, aby došlo k bezproblémovému převodu vlastnického práva k nemovité věci, je-li dodržen potřebný postup. 

Zástavní právo obecně slouží k zajištění dluhu dlužníka a vyššímu zabezpečení věřitele. Na základě zástavního práva totiž vznikne věřiteli oprávnění uspokojit svoji pohledávku proti dlužníkovi z výtěžku zpeněžení zástavy, pokud dlužník nesplní svoji pohledávku řádně a včas. Osoba dlužníka nemusí být totožná s vlastníkem zástavy, tedy vlastník může věřiteli zastavit svoji věci k zajištění dluhu třetí osoby. 

V případě, že jako zástava slouží nemovitost, vyžaduje zástavní smlouva písemnou formu a zástavní právo vzniká zápisem do katastru nemovitostí. 

Existenci zástavního práva pak můžeme zjistit z výpisu z katastru nemovitostí týkajícího se předmětné nemovitosti, do jehož části C se zástavní právo zapisuje.

Společně se zástavním právem mohou smluvní strany dojednat další omezení vlastnického práva, a to zákaz zatížení nemovitosti nebo zákaz zcizení nemovitosti, které po stanovenou dobu znemožňují vlastníku nemovitosti bez písemného souhlasu zástavního věřitele nemovitost zatížit ve prospěch třetí osoby nebo ji na třetí osobu převést.

Zjistěte si, co přesně je zapsáno v katastru nemovitostí

V části C výpisu z katastru nemovitostí zjistíte, zda je zapsán tzv. zákaz zcizení či zatížení. Je tam? Nevadí. V takovém případě požádejte předem tuto banku o vydání jejího souhlasu s převodem.

Při převodu nemovitostí se nejčastěji v pozici zástavního věřitele objevuje banka a zástavní právo zajišťuje pohledávku banky vzniklou poskytnutím hypotečního úvěru, není však vyloučeno, že na straně zástavního věřitele bude jakákoliv jiná osoba. 

Zástavní právo z důvodu na straně prodávajícího

Relativně často se stává, že na prodávané nemovitosti vázne zástavní právo ve prospěch banky, případně jiné třetí osoby (eventuelně zápisy se zástavním právem související, včetně zákazu zcizení a zatížení nemovitostí). Standardně tato situace vzniká tak, že prodávající při nabytí nemovitosti hradil část kupní ceny prostřednictvím hypotečního úvěru a banka si svoji pohledávku vůči němu pojistila zástavním právem. 

V případě, že nabýváte nemovitost, na níž vázne zástavní právo zřízené v souvislosti s prodávajícím, je nutné v průběhu převodu vyjednat a smluvně zakotvit jednotlivé kroky, které povedou k výmazu tohoto zástavního práva. V opačném případě byste nabyli nemovitost i s tímto zástavním právem, a tedy rizikem, že v případě, že bance nebude splácen její dluh, navrhne zpeněžení již Vaší nemovitosti, aby svoji pohledávku uspokojila.

Nejschůdnější varianta z pohledu kupujícího, byť méně častá v praxi, je, že prodávající ze svých prostředků, nezávisle na prodeji nemovitosti, pohledávku banky plně uspokojí, a věřitel pak vydá potvrzení o zániku, případně vzdání se zástavního práva, na jehož základě bude zástavní právo vymazáno z katastru nemovitostí. Stejně tak prodávající může bance nabídnout jako zástavu jinou nemovitost namísto nemovitosti prodávané. Je na bance, zda jinou nemovitost jako zástavu přijme. Je však nutné počítat s jistou časovou prodlevou potřebnou pro ocenění nemovitosti bankou, zápis zástavního práva na novou nemovitost a výmaz původního zástavního práva.

Četnější varianta, která se při převodu nemovitostí užívá, je, že pohledávka banky prodávajícího je uspokojena z kupní ceny prodávané nemovitosti. V takovém případě je nutné, aby prodávající před podpisem smlouvy zajistil u banky vyčíslení mimořádné splátky úvěru zajištěného zástavním právem k předem stanovenému datus prohlášením banky o tom, že učiní kroky k výmazu zástavního práva, pokud bude ve stanovený den mimořádná splátka uhrazena. 

Požádejte banku o vyčíslení s dostatečným předstihem

Podmínky banky pro úhradu mimořádné splátky, která představuje zůstatek úvěru – jako je výše částky, splatnost, označení platby, číslo bankovního účtu pro úhradu apod. je nutné zcela nekompromisně dodržet, nechcete-li opakovat celý proces znovu.

Pokud by podmínky uvedené ve vyčíslení banky nebyly dodrženy, je pravděpodobné, že by bylo nutné veškeré kroky související se zánikem a výmazem zástavního práva i přes jejich časovou náročnost zopakovat.

V případě, že společně se zástavním právem je zřízen zákaz zcizení nemovitosti, je nutné si předem opatřit souhlas banky s převodem nemovitostí.

Z pohledu kupujícího je nejméně rizikové hrazení kupní ceny prostřednictvím advokátní, notářské nebo bankovní úschovy s podmínkou, že banka prodávajícího bude z úschovy vyplacena až po převodu vlastnického práva k převáděné nemovitosti na kupujícího a zbytek kupní ceny bude ve prospěch prodávajícího uvolněn z úschovy až po výmazu zástavního práva zřízeného ve prospěch banky. Neméně častá je však i možnost vyplacení bankyprodávajícího již po podání návrhu na vklad vlastnického práva k převáděným nemovitostem ve prospěch kupujícího, tedy v době, kdy kupující ještě není vlastníkem převáděné nemovitosti, nebo uvolnění zbylé části kupní ceny prodávajícímu již na základě zahájení řízení o výmazu zástavního práva z katastru nemovitostí. 

Ve všech případech je však nutné důkladně jednotlivé kroky naplánovat, zohlednit jejich časovou náročnost zejména s ohledem na délku řízení u katastrálního úřadu a celý proces dostatečně smluvně ošetřit tak, aby celá transakce dopadla zdárně a bezpečně pro obě strany. 

Zástavní právo z důvodu na straně kupujícího

Jelikož řada kupujících hradí část kupní ceny prostřednictvím hypotečních úvěrů poskytnutých bankami, vzniká v průběhu převodu nemovitostí na převáděných nemovitostech zástavní právo z důvodů ležících na straně kupující. 

Jak bylo již zmíněno shora, banka si chce svoji pohledávku vůči kupujícímu zajistit, přičemž nejčastěji jako zástava slouží právě kupované nemovitosti (není však vyloučeno, že kupující jako zástavu nabídne jinou nemovitost). Zástavní právo k převáděným nemovitostem však v takovém případě vzniká ještě v době, kdy vlastníkem nemovitostí je prodávající, nikoliv kupující, a tedy pouze prodávající může s bankou uzavřít zástavní smlouvu a svými nemovitostmi zajistit závazek kupujícího. Prodávající tak zatěžuje svoje nemovitosti ve prospěch třetí osoby a nese rizika s tím spojená často ještě v době, kdy neprobíhá samotný převod nemovitostí a dokonce ani není složena kupní cena v úschově.

K maximální ochraně prodávajícího, ale i kupujícího je rovněž nutné ve smluvní dokumentaci jednotlivé kroky podrobně popsat a smluvně ošetřit všemožné situace, které mohou nastat a převod nemovitosti komplikovat. Prodávající nese rizika související se zatížením jeho nemovitostí ve prospěch třetí osoby – banky a kupující nese rizika spojená s eventuálním nedostatkem součinnosti prodávajícího při uzavírání zástavní smlouvy. I v tomto případě je nejbezpečnější realizovat úhradu kupní ceny prostřednictvím advokátní, notářské nebo bankovní úschovy s tím, že pokud nebudou splněny domluvené podmínky pro uvolnění úschovy, peníze budou vráceny z úschovy přímo bance kupujícího, v jejíž prospěch se zástavní právo zřizuje, nikoliv přímo kupujícímu, který úvěr čerpá. 

Bez úschovy peněz ani omylem

Pozor, kupující by se měl vždy ujistit o tom, že jeho peníze budou před zápisem vlastnického práva do katastru nemovitostí bezpečně uschovány v úschově u advokáta, notáře nebo banky. Nespoléhejte na sliby prodávajícího.

Prodávající by se rovněž měl před podpisem zástavní smlouvy s bankou kupujícího přesvědčit, že kupujícímu bude úvěr poskytnut a tento souvisí s převodem předmětných nemovitostí, a seznámit se s podmínkami banky, za kterých banka úvěr uvolní, resp. že tyto odpovídají jeho ujednání s kupujícím.

Zástavní právo z důvodů na obou stranách

Nezřídka v praxi nastane situace, kdy se prodává nemovitost zatížená zástavním právem ve prospěch banky prodávajícího, přičemž kupující rovněž hodlá kupní cenu hradit pomocí hypotečního úvěru a za tím účelem bude na nemovitostech zřízeno zástavní právo ve prospěch banky kupujícího. Pokud na převáděné nemovitosti vázne vedle zástavního práva i zákaz zatížení nemovitostí, je nezbytné si předem obstarat souhlas banky prodávajícího se zatížením nemovitosti tak, aby zástavní právo banky kupujícího mohlo být zřízeno. V určité části transakce je tedy převáděná nemovitost zatížena oběma zástavními právy.  V takovém případě záleží i na postoji dotčených bank, neboť často banka kupujícího sama vyplatí banku prodávajícího bez zasílání finančních prostředků přes úschovu u třetí osoby.

Ať se již v průběhu převodu nemovitostí řeší zástavní právo ve prospěch banky prodávajícího nebo kupujícího nebo prodávajícího i kupujícího, je pro zdárný a bezpečný převod nemovitostí nejpodstatnější mít veškerý proces smluvně zakotvený, jakož i ošetření překážek, které mohou v průběhu převodu teoreticky nastat.  

V případě, že některý z kroků opominete, bude s největší pravděpodobností potřeba celý proces opakovat znovu, což Vás může stát nejen další peníze, ale také čas a nervy. Nebojte se proto případně obrátit na odborníky, neboť investice do něj se jednoznačně vyplatí.

Potřebujete poradit?

Nejste si jistí, jak postupovat při realizaci převodu nemovitosti? Ráda vám s tím pomohu krok za krokem.

JUDr. Ing. Kateřina Mencnerová, advokátka