Jak na převod nemovitosti

V prvé řadě je nutné rozlišovat nemovitosti evidované v katastru nemovitostí (dům, byt, nebytový prostor atd.) a nemovitosti, které se do katastru nemovitosti nezapisují (např. bazény, sloupy nebo budovy menší než 16 m²). V drtivé většině převodu nemovitostí se pak jedná o převod nemovitostí zapsaných v katastru nemovitostí. V takovém případě je nutné mít na paměti, že se jedná o proces poměrně složitý. Pro úspěšný převod nemovitosti je pak nutné projít několika navzájem na sebe navazujícími fázemi.

Smlouva

První fází převodu nemovitostí zapsaných v katastru nemovitostí je smlouva jakožto dvoustranný úkon smluvních stran, kdy na jedné straně vystupuje převodce, tedy vlastník nemovitosti (případně spoluvlastníci, je-li nemovitost v podílovém spoluvlastnictví, nebo manželé, je-li nemovitost ve společném jmění manželů) a na druhé straně nabyvatel nebo nabyvatelé nemovitosti. Smlouva, kterou se převádí nemovitost, musí být vždy písemná. Nejčastěji bývá uzavírána kupní smlouva, pokud je převod úplatný, nebo darovací smlouva, pokud je převod bez jakékoliv protihodnoty ze strany nabyvatele. Vyloučena není ani kombinace obou smluv, případně jiná smlouva obsahující převod nemovitostí (např. směnná smlouva). 

Samotné smlouvě o převodu nemovitosti pak může předcházet jiná smlouva, zejména smlouva o smlouvě budoucí, v níž se strany zavážou, že spolu danou smlouvu za sjednaných podmínek a ve sjednané době uzavřou, nebo rezervační smlouva, kterou převodce rezervuje nemovitost pro zájemce pro předem stanovanou dobu, případně smlouva obdobného obsahu bez ohledu na její název.

V případě, že je převáděná nemovitost nezapsaná v katastru nemovitostí, stačí k převodu vlastnického práva platné uzavření písemné smlouvy a případně předání nemovitosti. 

U nemovitostí evidovaných v katastru nemovitostí však uzavřením samotné smlouvy vlastnické právo ještě nepřechází a je nutná další fáze, a to zápis vlastnického práva nabyvatele do katastru nemovitostí.

Zápis do katastru nemovitostí

Smlouva o převodu nemovitostí podléhá tzv. vkladu (zápisu) do katastru nemovitostí. Návrh na zahájení řízení o povolení vkladu vlastnického práva se podává na předepsaném formuláři katastrálnímu úřadu příslušnému dle místa nemovitosti. Účastníkem řízení o povolení vkladu je převodce (tedy zejména prodávající nebo dárce) a nabyvatel (tedy zejména kupující nebo obdarovaný). 

Podpis návrhu na vklad

Návrh na vklad postačí opatřit podpisem alespoň jednoho z účastníků. Tento podpis není nutné úředně ověřovat.

Přílohu návrhu na vklad tvoří jedno vyhotovení smlouvy o převodu nemovitosti. Další přílohy se přikládají dle každého individuální případu, např. plná moc je-li některý z účastníků zastoupen. Ve vkladovém řízení katastrální úřad zkoumá zejména, zda má smlouva veškeré předepsané náležitosti pro vklad vlastnického práva ve prospěch nabyvatele, zda jsou nemovitosti správně identifikovány, zda je smlouva v předepsané formě, či zda převodce není omezen v nakládání s nemovitostmi (převodce by tuto podmínku nesplňoval například, pokud by bylo katastrálnímu úřadu doručeno předběžné opatření, které převodci zapovídá převod nemovitosti, nebo by nemovitost byla postižena exekucí).

Podpisy na smlouvě o převodu nemovitosti by měly být úředně ověřeny, resp. jejich ověření skutečně doporučuji, aby katastrální úřad měl za prokázanou pravost vlastnoručního podpisu účastníků. Zákon sice výslovný požadavek na úřední ověření podpisů na smlouvě nestanoví, nicméně u podpisů které nejsou úředně ověřeny, je katastrální úřad povinen zkoumat jejich pravost, což může vést k zbytečnému prodloužení vkladového řízení nebo dokonce k zamítnutí návrhu v případě, že pravost nebude prokázána.

Za přijetí každého návrhu na zahájení řízení o povolení vkladu bez ohledu na počet účastníků či nemovitostí v návrhu uvedených se vybírá správní poplatek dle přílohy k zákonu č. 634/2004 Sb., o správních poplatcích (ke dni zveřejnění článku činí poplatek 2 000 Kč). Do jednoho dne po podání návrhu katastrální úřad informuje vlastníka nemovitosti, že právní poměry jsou dotčeny změnou. Následujících 20 dnů běží tzv. ochranná lhůta, po kterou katastrální úřad nesmí vklad vlastnického práva povolit. O návrhu na vklad musí katastrální úřad rozhodnout do 30 dnů od jeho podání.

Vkladem vlastnického práva do katastru nemovitostí se nabyvatel stává novým vlastníkem převáděných nemovitostí. Právní účinky vkladu vlastnického práva vznikají zpětně ke dni, kdy byl návrh na vklad doručen příslušnému katastrálnímu úřadu.

Okamžik nabytí vlastnictví

Vlastnictví k nemovitostem jako jsou domy nebo byty se nenabývá podpisem smlouvy, ale až vkladem vlastnického práva do katastru nemovitostí, a to zpětně ke dni podání návrhu.

Pokud je rozhodnutím, kterým se vklad povoluje, zcela vyhověno návrhu na povolení vkladu, rozhodnutí se písemně nevyhotovuje. Katastrální úřad pouze zašle účastníkům vkladového řízení vyrozumění o tom, jaký vklad byl do katastru proveden. Současně katastrální úřad smlouvu, na jejímž základě byl vklad povolen (vkladovou listinu), založí do sbírky listin katastru nemovitostí, z níž si kdokoliv za poplatek a stanovených podmínek může pořídit kopii této listiny.

Povinnosti nového vlastníka

Po nabytí vlastnického práva k nemovitostem je nutné, aby nový vlastník nemovitosti podal k příslušnému finančnímu úřadu do 31. ledna následujícího roku přiznání k dani z nemovitých věcí na předepsaném formuláři. 

V případě, že předmětem převodu byla bytová nebo nebytová jednotka vymezená v bytovém domě, je nový vlastník povinen bez zbytečného odkladu oznámit osobě odpovědné za správu domu a pozemku své jméno, bydliště, jméno a bydliště osoby, které přenechal byt k užívání na dobu nikoli přechodnou, a počet osob, které budou mít v bytě domácnost, případně další skutečnosti dle stanov společenství vlastníků.

Potřebujete poradit?

Nejste si jistí, jak postupovat při realizaci převodu nemovitosti? Ráda vám s tím pomohu krok za krokem.

JUDr. Ing. Kateřina Mencnerová, advokátka