Zástavní právo při převodu nemovitosti: jak nepřijít o všechny peníze a nervy

Chcete si koupit nemovitost, na které vázne zástavní právo banky prodávajícího? Chcete kupní cenu nemovitosti financovat částečně hypotékou? Anebo obojí? Ve všech těchto situacích se musíte zásadně setkat se zástavním právem zapsaným ve prospěch některé z finančních institucí. I když zástavní právo může přinášet obavy z celého obchodu s ohledem na práva a rizika s ním související, řádné smluvní ošetření dokáže jakákoliv rizika pro účastníky smlouvy na obou stranách převodu zcela minimalizovat a zajistit klidný bezproblémový převod nemovitosti.

Obecně k zástavnímu právu

Zástavní právo obecně nebrání tomu, aby došlo k bezproblémovému převodu vlastnického práva k nemovité věci, je-li dodržen potřebný postup. 

Zástavní právo obecně slouží k zajištění dluhu dlužníka a vyššímu zabezpečení věřitele. Na základě zástavního práva totiž vznikne věřiteli oprávnění uspokojit svoji pohledávku proti dlužníkovi z výtěžku zpeněžení zástavy, pokud dlužník nesplní svoji pohledávku řádně a včas. Osoba dlužníka nemusí být totožná s vlastníkem zástavy, tedy vlastník může věřiteli zastavit svoji věci k zajištění dluhu třetí osoby. 

V případě, že jako zástava slouží nemovitost, vyžaduje zástavní smlouva písemnou formu a zástavní právo vzniká zápisem do katastru nemovitostí. 

Existenci zástavního práva pak můžeme zjistit z výpisu z katastru nemovitostí týkajícího se předmětné nemovitosti, do jehož části C se zástavní právo zapisuje.

Společně se zástavním právem mohou smluvní strany dojednat další omezení vlastnického práva, a to zákaz zatížení nemovitosti nebo zákaz zcizení nemovitosti, které po stanovenou dobu znemožňují vlastníku nemovitosti bez písemného souhlasu zástavního věřitele nemovitost zatížit ve prospěch třetí osoby nebo ji na třetí osobu převést.

Zjistěte si, co přesně je zapsáno v katastru nemovitostí

V části C výpisu z katastru nemovitostí zjistíte, zda je zapsán tzv. zákaz zcizení či zatížení. Je tam? Nevadí. V takovém případě požádejte předem tuto banku o vydání jejího souhlasu s převodem.

Při převodu nemovitostí se nejčastěji v pozici zástavního věřitele objevuje banka a zástavní právo zajišťuje pohledávku banky vzniklou poskytnutím hypotečního úvěru, není však vyloučeno, že na straně zástavního věřitele bude jakákoliv jiná osoba. 

Zástavní právo z důvodu na straně prodávajícího

Relativně často se stává, že na prodávané nemovitosti vázne zástavní právo ve prospěch banky, případně jiné třetí osoby (eventuelně zápisy se zástavním právem související, včetně zákazu zcizení a zatížení nemovitostí). Standardně tato situace vzniká tak, že prodávající při nabytí nemovitosti hradil část kupní ceny prostřednictvím hypotečního úvěru a banka si svoji pohledávku vůči němu pojistila zástavním právem. 

V případě, že nabýváte nemovitost, na níž vázne zástavní právo zřízené v souvislosti s prodávajícím, je nutné v průběhu převodu vyjednat a smluvně zakotvit jednotlivé kroky, které povedou k výmazu tohoto zástavního práva. V opačném případě byste nabyli nemovitost i s tímto zástavním právem, a tedy rizikem, že v případě, že bance nebude splácen její dluh, navrhne zpeněžení již Vaší nemovitosti, aby svoji pohledávku uspokojila.

Nejschůdnější varianta z pohledu kupujícího, byť méně častá v praxi, je, že prodávající ze svých prostředků, nezávisle na prodeji nemovitosti, pohledávku banky plně uspokojí, a věřitel pak vydá potvrzení o zániku, případně vzdání se zástavního práva, na jehož základě bude zástavní právo vymazáno z katastru nemovitostí. Stejně tak prodávající může bance nabídnout jako zástavu jinou nemovitost namísto nemovitosti prodávané. Je na bance, zda jinou nemovitost jako zástavu přijme. Je však nutné počítat s jistou časovou prodlevou potřebnou pro ocenění nemovitosti bankou, zápis zástavního práva na novou nemovitost a výmaz původního zástavního práva.

Četnější varianta, která se při převodu nemovitostí užívá, je, že pohledávka banky prodávajícího je uspokojena z kupní ceny prodávané nemovitosti. V takovém případě je nutné, aby prodávající před podpisem smlouvy zajistil u banky vyčíslení mimořádné splátky úvěru zajištěného zástavním právem k předem stanovenému datus prohlášením banky o tom, že učiní kroky k výmazu zástavního práva, pokud bude ve stanovený den mimořádná splátka uhrazena. 

Požádejte banku o vyčíslení s dostatečným předstihem

Podmínky banky pro úhradu mimořádné splátky, která představuje zůstatek úvěru – jako je výše částky, splatnost, označení platby, číslo bankovního účtu pro úhradu apod. je nutné zcela nekompromisně dodržet, nechcete-li opakovat celý proces znovu.

Pokud by podmínky uvedené ve vyčíslení banky nebyly dodrženy, je pravděpodobné, že by bylo nutné veškeré kroky související se zánikem a výmazem zástavního práva i přes jejich časovou náročnost zopakovat.

V případě, že společně se zástavním právem je zřízen zákaz zcizení nemovitosti, je nutné si předem opatřit souhlas banky s převodem nemovitostí.

Z pohledu kupujícího je nejméně rizikové hrazení kupní ceny prostřednictvím advokátní, notářské nebo bankovní úschovy s podmínkou, že banka prodávajícího bude z úschovy vyplacena až po převodu vlastnického práva k převáděné nemovitosti na kupujícího a zbytek kupní ceny bude ve prospěch prodávajícího uvolněn z úschovy až po výmazu zástavního práva zřízeného ve prospěch banky. Neméně častá je však i možnost vyplacení bankyprodávajícího již po podání návrhu na vklad vlastnického práva k převáděným nemovitostem ve prospěch kupujícího, tedy v době, kdy kupující ještě není vlastníkem převáděné nemovitosti, nebo uvolnění zbylé části kupní ceny prodávajícímu již na základě zahájení řízení o výmazu zástavního práva z katastru nemovitostí. 

Ve všech případech je však nutné důkladně jednotlivé kroky naplánovat, zohlednit jejich časovou náročnost zejména s ohledem na délku řízení u katastrálního úřadu a celý proces dostatečně smluvně ošetřit tak, aby celá transakce dopadla zdárně a bezpečně pro obě strany. 

Zástavní právo z důvodu na straně kupujícího

Jelikož řada kupujících hradí část kupní ceny prostřednictvím hypotečních úvěrů poskytnutých bankami, vzniká v průběhu převodu nemovitostí na převáděných nemovitostech zástavní právo z důvodů ležících na straně kupující. 

Jak bylo již zmíněno shora, banka si chce svoji pohledávku vůči kupujícímu zajistit, přičemž nejčastěji jako zástava slouží právě kupované nemovitosti (není však vyloučeno, že kupující jako zástavu nabídne jinou nemovitost). Zástavní právo k převáděným nemovitostem však v takovém případě vzniká ještě v době, kdy vlastníkem nemovitostí je prodávající, nikoliv kupující, a tedy pouze prodávající může s bankou uzavřít zástavní smlouvu a svými nemovitostmi zajistit závazek kupujícího. Prodávající tak zatěžuje svoje nemovitosti ve prospěch třetí osoby a nese rizika s tím spojená často ještě v době, kdy neprobíhá samotný převod nemovitostí a dokonce ani není složena kupní cena v úschově.

K maximální ochraně prodávajícího, ale i kupujícího je rovněž nutné ve smluvní dokumentaci jednotlivé kroky podrobně popsat a smluvně ošetřit všemožné situace, které mohou nastat a převod nemovitosti komplikovat. Prodávající nese rizika související se zatížením jeho nemovitostí ve prospěch třetí osoby – banky a kupující nese rizika spojená s eventuálním nedostatkem součinnosti prodávajícího při uzavírání zástavní smlouvy. I v tomto případě je nejbezpečnější realizovat úhradu kupní ceny prostřednictvím advokátní, notářské nebo bankovní úschovy s tím, že pokud nebudou splněny domluvené podmínky pro uvolnění úschovy, peníze budou vráceny z úschovy přímo bance kupujícího, v jejíž prospěch se zástavní právo zřizuje, nikoliv přímo kupujícímu, který úvěr čerpá. 

Bez úschovy peněz ani omylem

Pozor, kupující by se měl vždy ujistit o tom, že jeho peníze budou před zápisem vlastnického práva do katastru nemovitostí bezpečně uschovány v úschově u advokáta, notáře nebo banky. Nespoléhejte na sliby prodávajícího.

Prodávající by se rovněž měl před podpisem zástavní smlouvy s bankou kupujícího přesvědčit, že kupujícímu bude úvěr poskytnut a tento souvisí s převodem předmětných nemovitostí, a seznámit se s podmínkami banky, za kterých banka úvěr uvolní, resp. že tyto odpovídají jeho ujednání s kupujícím.

Zástavní právo z důvodů na obou stranách

Nezřídka v praxi nastane situace, kdy se prodává nemovitost zatížená zástavním právem ve prospěch banky prodávajícího, přičemž kupující rovněž hodlá kupní cenu hradit pomocí hypotečního úvěru a za tím účelem bude na nemovitostech zřízeno zástavní právo ve prospěch banky kupujícího. Pokud na převáděné nemovitosti vázne vedle zástavního práva i zákaz zatížení nemovitostí, je nezbytné si předem obstarat souhlas banky prodávajícího se zatížením nemovitosti tak, aby zástavní právo banky kupujícího mohlo být zřízeno. V určité části transakce je tedy převáděná nemovitost zatížena oběma zástavními právy.  V takovém případě záleží i na postoji dotčených bank, neboť často banka kupujícího sama vyplatí banku prodávajícího bez zasílání finančních prostředků přes úschovu u třetí osoby.

Ať se již v průběhu převodu nemovitostí řeší zástavní právo ve prospěch banky prodávajícího nebo kupujícího nebo prodávajícího i kupujícího, je pro zdárný a bezpečný převod nemovitostí nejpodstatnější mít veškerý proces smluvně zakotvený, jakož i ošetření překážek, které mohou v průběhu převodu teoreticky nastat.  

V případě, že některý z kroků opominete, bude s největší pravděpodobností potřeba celý proces opakovat znovu, což Vás může stát nejen další peníze, ale také čas a nervy. Nebojte se proto případně obrátit na odborníky, neboť investice do něj se jednoznačně vyplatí.

Potřebujete poradit?

Nejste si jistí, jak postupovat při realizaci převodu nemovitosti? Ráda vám s tím pomohu krok za krokem.

JUDr. Ing. Kateřina Mencnerová, advokátka