Daně při převodu nemovitosti komplexně

Prodej a koupě nemovitosti není jen o podpisu smlouvy a zápisu do katastru. Každá změna vlastníka s sebou nese i daňové povinnosti. Podívejte se, co musíte řešit jako prodávající nebo kupující.

Odlišná je ale situace u družstevních bytů, protože se neprodává samotná nemovitost, ale členský podíl v družstvu, a proto mají úplně jiný daňový režim. Družstevním bytům se v tomto článku nevěnujeme.

Povinnosti prodávajícího při prodeji nemovitosti

Daň z příjmů fyzických osob při prodeji nemovitosti

Pokud prodáváte nemovitost, může pro vás vzniknout povinnost zaplatit daň z příjmů fyzických osob. Neplatí se z celé prodejní ceny, ale jen ze zisku, tedy rozdílu mezi prodejní a pořizovací cenou, upraveného o prokazatelné náklady.

Kdy je příjem osvobozen od daně?

Příjem je osvobozen, zejména pokud:

• splníte tzv. časový test, což znamená, že od nabytí nemovitosti do jejího prodeje uplynula zákonem stanovená doba (u nemovitostí nabytých po 1. 1. 2021 je to 10 let, u starších nabytí 5 let). V případě nabytí děděním v přímé linii nebo od manžela se do doby vlastnictví započítává i doba, po kterou nemovitost vlastnil zůstavitel;
• jste v nemovitosti měli (faktické) bydliště alespoň 2 roky bezprostředně před prodejem;
• peníze z prodeje použijete na koupi nebo rekonstrukci jiné nemovitosti určené pro vlastní bydlení, což je třeba doložit obvykle do konce následujícího roku.

Osvobození se neuplatní u příjmu z nemovitostí zařazených do obchodního majetku. Za manžela (manželku) se pro účely daně z příjmů považuje také registrovaný partner podle zákona o registrovaném partnerství. 

Kdy máte oznamovací povinnost?

Pokud prodáváte nemovitost zapisovanou do katastru nemovitostí a váš příjem je osvobozen (např. splněním časového testu) nemáte povinnost podat oznámení o osvobozených příjmech. Finanční úřad si údaje zjistí z katastru.

Jak vysoká bude daň?

Pokud nesplníte podmínky pro osvobození, zdaníte zisk:

• 15 % do výše 36násobku průměrné mzdy pro daný rok,
• 23 % z částky, která tuto hranici přesáhne.

36násobek průměrné mzdy pro rok 2025 je 1 676 052 Kč.

Do nákladů lze započítat např. pořizovací cenu, doložené rekonstrukce, znalecké posudky, právní a notářské služby nebo poplatky spojené s koupí či prodejem.

Praktický příklad: Prodali jste nemovitost za 5 000 000 Kč. Pořizovací cena a prokazatelné náklady byly 4 500 000 Kč. Váš zisk tedy činí 500 000 Kč. Protože je tato částka nižší než hranice 1 676 052 Kč, celý zisk zdaníte sazbou 15 %. Vaše daňová povinnost bude 75 000 Kč (15 % z 500 000 Kč).

Daňové přiznání a do kdy jej podat?

Pokud je příjem z prodeje zdanitelný, musíte ho uvést do daňového přiznání. Přiznání se podává za rok, ve kterém byly peníze skutečně obdrženy, např. výplatou z úschovy. Přiznání za tento rok se pak podává v následujícím roce. 

Lhůty pro podání přiznání jsou:

• listinné podání do 1. 4.
• elektronické podání do 2. 5.
• podání prostřednictvím daňového poradce nebo advokáta do 1. 7.

Pokud je daňové přiznání podáno o více než 5 pracovních dnů později, vzniká povinnost uhradit pokutu ve výši 0,05 % stanovené daně za každý den prodlení, nejvýše však 5 % stanovené daně, resp. 300 000 Kč. Pokud poplatník přiznání nepodá ani po výzvě správce daně, pokuta činí 5 % stanovené daně (minimálně 500 Kč).

Daň z příjmů právnických osob při prodeji nemovitosti

Na právnické osoby se nevztahuje časový test ani jiná osvobození, která mohou uplatnit fyzické osoby.

Základní sazba daně z příjmů právnických osob je 21 %. 

Daň z nemovitých věcí po převodu nemovitosti

Daň z nemovitých věcí se váže ke stavu vlastnictví k 1. lednu daného roku. Poplatníkem je ten, kdo je k tomuto datu zapsán v katastru nemovitostí jako vlastník.

Pokud jste byli vlastníkem k 1. lednu, zaplatíte daň ještě za celý rok, i když nemovitost prodáte v průběhu roku.

Pokud tedy v průběhu roku dojde ke změně vlastnictví, musíte tuto skutečnost oznámit finančnímu úřadu podáním daňového přiznání v následujícím roce. V přiznání vždy uvedete všechny nemovitosti, které vlastníte k 1. lednu roku, kdy přiznání podáváte.

Lhůta pro podání přiznání je do 31. ledna roku následujícího po roce, kdy jste přestal být vlastníkem nemovitosti. 

Přiznání musíte podat i tehdy, pokud po prodeji už žádnou nemovitost nevlastníte.

Pokud v dalších letech nedojde k žádné změně ve vlastněných nemovitostech, nové přiznání už nepodáváte. Úřad totiž ví, jaké nemovitosti vlastníte, a podle toho vám daň vyměří.

Speciální situace: Pokud byl návrh na vklad do katastru podán ještě v předchozím roce, ale katastr zapsal nového vlastníka až v roce následujícím, jste k 1. lednu stále veden jako vlastník vy. Poplatníkem za tento rok tedy zůstáváte vy.

Praktický příklad: Kupní smlouvu podepíšete 1. ledna 2024. Návrh na vklad podáte nejbližší pracovní den, tedy 2. ledna 2024. Katastr zapíše kupujícího na konci ledna 2024. K 1. lednu 2024 jste byl stále veden v katastru jako vlastník vy. Daň z nemovitých věcí za rok 2024 proto platíte vy. Do 31. ledna 2025 musíte podat přiznání, ve kterém oznámíte, jaké nemovitosti vlastníte k 1. lednu 2025. Pokud už žádné nevlastníte, vyplníte tuto skutečnost a úřad vám daň přestane vyměřovat.

Povinnosti kupujícího při koupi nemovitosti

Daň z nabytí nemovitých věcí

Tato daň byla v roce 2020 zrušena. Kupující ji tedy již neplatí.

Daň z nemovitých věcí pro kupujícího

Daň z nemovitých věcí se váže ke stavu vlastnictví k 1. lednu daného roku. Poplatníkem je ten, kdo je k tomuto datu zapsán v katastru nemovitostí jako vlastník.

Pokud nabudete nemovitost až po 1. lednu, daň za tento rok platí ještě původní vlastník. Vás se daň týká až od následujícího roku.

Na začátku roku, kdy už budete k 1. lednu v katastru jako vlastník, musíte podat daňové přiznání. V něm uvedete všechny nemovitosti, které vlastníte k 1. lednu daného roku.

Lhůta pro podání přiznání je do 31. ledna.

Pokud v dalších letech nedojde k žádné změně ve vlastněných nemovitostech, nové přiznání už nepodáváte. Úřad ví, jaké nemovitosti vlastníte, a podle toho vám daň vyměří.

Speciální situace: Pokud byl návrh na vklad podán ještě v předchozím roce, ale katastr vás zapsal až v roce následujícím, poplatníkem za tento rok je ještě původní vlastník. Vás se daň týká až od dalšího roku. Přiznání však musíte podat do 3 měsíců od zápisu.

Praktický příklad: Kupní smlouvu podepíšete v říjnu 2024 a návrh na vklad podáte hned poté. Katastr vás zapíše jako vlastníka 15. listopadu 2024. K 1. lednu 2024 byl ale stále zapsán původní vlastník, takže daň za rok 2024 platí ještě on. Vy se stáváte poplatníkem až od 1. ledna 2025. Do 31. ledna 2025 musíte podat přiznání, ve kterém oznámíte, jaké nemovitosti vlastníte k 1. lednu 2025.

Potřebujete poradit?

Nejste si jisti, jak postupovat při realizaci převodu nemovitosti nebo máte další otázky? Rádi vám s tím pomůžeme.

Tým AK Mencnerová